住宅の専門家による
厳選された検証結果とともに、
福岡の都市成長、
新宮町の発展、
区画整理地の特長、
そしてマンション価格の
上昇トレンドをご紹介します。

  • POINT1
  • POINT2
  • POINT3
  • POINT4

POINT1日本でも際立つ
都市成長をみせる福岡

日本で最も人が増えている福岡

福岡市は、日本の政令指定都市で最も人口が増加しており、九州全域からの若い世代の移住によって街の活気が高まっています。利便性を向上させる都市整備が進行中で、天神ビッグバン」や博多コネクティッド」の再開発がその象徴です。また、「九州大学箱崎キャンパス跡地」では、官民連携による次世代スマートシティ開発が予定されており、福岡の未来に期待が寄せられています。

※福岡アジア都市研究所 算出(概算)

※福岡アジア都市研究所 算出(概算)

※九州大学HPより

福岡は地価上昇率日本No.1

福岡は人が増え、都市開発が促されることで、地価評価も上昇しています。
2024年の地価公示価格の対前年の上昇率は住宅地、商業地の両方で日本1位となっています。新しい商業施設やオフィスビルにより買い物や仕事の選択肢が増え、交通やインフラの整備により生活がさらに快適になります。また、新たなビジネスやイベント、最新のサービスやモノがすぐそばで体感できるようになるため、刺激的で利便性の高い生活が可能になるでしょう。

POINT2区画整理が生んだ
新宮町の都市成長

新宮町はJR新宮中央駅周辺の区画整理を基点に大きく発展し、福岡の人気ベッドタウンとして確立しました。人口と世帯数が大幅に増加し、平均年齢が県内で最も若い街として、活気と利便性にあふれています。不動産価値も上昇を続けており、地価公示価格は2012年から1.7倍となるなど、良い循環が生まれています。
現在、新宮町で不動産を検討することは非常に価値のあるタイミングと言えるでしょう。

福岡県行政区別 平均年齢(若年順上位10位)
新宮町 40.20歳
粕屋町 40.75歳
福岡市博多区 42.21歳
福岡市中央区 43.27歳
福岡市東区 43.58歳
大野城市 43.86歳
春日市 43.90歳
那珂川市 44.00歳
志免市 44.17歳
福岡市南区 44.42歳

※出典:2020年国勢調査、福岡県内行政区別

POINT3区画整理地に住まうメリットとは?

今回の「土地区画整理地」は、敷地の緑化やデザイン統一に加え、商業・医療・福祉施設の誘致が進められています。また、電線の地中化が行われ、安全な避難路の整備や美しい景観も進められています。さらに、利便施設や医療施設なども計画されています。全く新しい街が形作られることで、全く新しい景観と全く新しいライフスタイルが実現可能となります。なお、電線地中化に関しては、日本全体での進捗がわずか数%程度であり、この点においても非常に貴重であると言えるでしょう。福岡市ではシーサイドももち地区等わずかな地域のみです。

福岡の区画整理や再開発が進んだエリア、例えば「東区千早」「西区九大学研都市」「中央区六本松」などは、現在非常に人気が高く、地価も1.6~2.5倍まで上昇しています。新宮町でのマンションのリセール実績からも、新築時の価格が1.3~1.6倍で取引される事例があり、区画整理が進むエリアでは資産価値の上昇が期待されています。これらの新しい街が持つ魅力と上昇している資産価値を見れば、このエリアでの暮らしがいかに魅力的な選択肢となるか、ぜひ実感していただきたいと思います。

新宮町の中古マンションの
リセール実績
マンション名 所在地 竣工 成約月 面積 新築時価格 中古価格 上昇率
Gマンション 新宮東1 1996年1月 2022年7月 72.11 2,130万円 2,990万円 140.4%
Aマンション 夜臼5 1998年7月 2024年8月 75.60 2,310万円 2,200万円 95.2%
Aマンション 美咲1 2004年8月 2023年8月 88.63 2,700万円 2,780万円 103.0%
Mマンション 緑ヶ浜4 2012年9月 2024年6月 90.12 2,680万円 4,080万円 152.2%
Mマンション 中央駅前1 2013年1月 2024年5月 83.72 2,550万円 4,100万円 160.8%
Pマンション 緑ヶ浜4 2015年6月 2023年5月 76.95 2,100万円 3,350万円 159.5%
Pマンション 緑ヶ浜4 2015年6月 2023年12月 79.20 2,390万円 3,930万円 164.4%
Tマンション 緑ヶ浜4 2019年4月 2023年6月 86.55 3,125万円 4,100万円 131.2%

※レインズ成約データを基に算出

POINT4マンション価格上昇中
早めの決断が◎

先ほどご紹介した通り、新たな街に住むことで快適な暮らしと高い資産価値を得ることができます。しかしながら近年のマンション価格は、人手不足や原油高、円安などの影響で高騰しており、福岡都市圏の新築分譲マンションの価格は過去10年間で1.6倍に値上がりしています。福岡都市圏の主要エリア(駅)の新築分譲マンション価格をみても、平均価格5,000万円以上となっているエリアが複数あり、他のエリアも同等の価格帯に上昇していくのは時間の問題でしょう。つまり、今後の不動産価格の予測を踏まえると、早めの検討が経済的なメリットを生む可能性が高いと言えるでしょう。

※出典:㈱九州産業研究所、2024年1月~12月に供給された物件の平均値、各駅徒歩10分圏の物件を対象に集計。

まとめ

  • 天神ビックバン、博多コネクティッド、九大箱崎キャンパス跡地など多彩な都市機能や機会が今後、拡大増加する見通し。
  • 新宮町の人口は1.4倍。世帯数も1.7倍。地価公示価格も史上最高値を更新中。
    ➡︎成長進化する「福岡」と「新宮町」。
  • 利便性、快適性、防災性、リセールバリュなど区画整理物件は独自のメリットを有する。
    ➡︎区画整理地内にあるマンションの価値。
  • 物価上昇のトレンドはマンションも。今後も下がる気配は乏しい。
    ➡︎コスパ良く購入できるタイミングは貴重。

不動産を検討購入するタイミングは
そう多くはなく、
その金額も日常のお買い物とは違い
高額になるでしょう。
しかしながら、
「成長する街」の「成長するエリア」で
検討できるタイミングは
常にあることではないので、
“逃がした魚は大きかった…”
とならないためにも
今回挙げた内容を留意していただき
住まい選びの参考に
してもらえればと思います。

執筆者プロフィール

九州一円にて年間500件以上の不動産調査を行うマーケティングプランナー。九州の新築分譲マンション業界や新築戸建業界に精通。不動産業者向け月刊誌の発刊をはじめ、「マンション市況セミナー」や「住まい選びのポイント」などエンドユーザー向けの情報も提供。
「ARUHI presents 本当に住みやすい街大賞in福岡 2019・2023」の選定委員も務め、九州の不動産市場における幅広い知見を提供しています。1982年生まれ、福岡県出身。

株式会社九州産業研究所
代表取締役社長 板井工典